Ev Alırken Bilmeniz Gereken 10 Kritik Nokta..

Ev alırken bilmeniz gereken 10 kritik nokta, çoğu kişi için hayatının en büyük yatırımlarından biridir. Ancak “evi beğendim, fiyatı da uygun” diyerek yapılan bir satın alma işlemi, sonradan ciddi hukuki ve maddi sorunlara dönüşebilir.

İster ilk evinizi alıyor olun, ister yatırım amacıyla konut veya arsa satın almayı planlayın; gayrimenkul alımında dikkat edilmesi gerekenler yalnızca konum, fiyat ve evin fiziksel durumu ile sınırlı değildir.

Tapuda haciz olabilir, taşınmaz ipotekli olabilir, imar ve yapı durumu beklentilerinizi karşılamayabilir veya imzaladığınız sözleşme ödediğiniz kaporayı geri almanızı zorlaştırabilir.

Peki, ev alırken nelere dikkat edilmeli? 

EV ALIRKEN BİLMENİZ GEREKEN 10 KRİTİK NOKTA

1. Tapu Kaydını Görmeden Ev Almayın

Bir gayrimenkul satın almadan önce yapılması gereken ilk işlemlerden biri tapu kaydının incelenmesidir.

Tapuda yer alan bilgilerden;

• Taşınmazın gerçek maliki,

• Taşınmazın niteliği,

• Haciz veya ipotek bulunup bulunmadığı,

• İntifa hakkı,

• Şerhler ve diğer kısıtlamalar

gibi önemli hususlar anlaşılabilir.

Satıcı size “tapu sorunsuz” dese bile, satın alma işlemi öncesinde resmi kayıtların kontrol edilmesi önemlidir.

Unutmayın: Tapuda taşınmazın satılmasına engel olmayan bir kayıt bulunması, o kaydın satın alma sonrasında sizi etkilemeyeceği anlamına gelmez.

2. Evin Gerçek Sahibi ile İşlem Yaptığınızdan Emin Olun

Gayrimenkul satışında karşılaşılan önemli risklerden biri, satış işlemini gerçekleştiren kişinin gerçekten malik olup olmadığının veya satış yapmaya yetkisinin bulunup bulunmadığının yeterince araştırılmamasıdır.

Özellikle vekâletname ile yapılan işlemlerde vekâletnamenin kapsamı, geçerliliği ve taşınmazın satışına yetki verip vermediği dikkatle değerlendirilmelidir.

Mirasçılar, ortaklar veya birden fazla malik bulunuyorsa, satış işleminin hukuki niteliği ayrıca önem kazanabilir.

3. “Kapora Gönderin” Denildiğinde Dikkatli Olun

İnternette veya emlak ofislerinde sıkça karşılaşılan uygulamalardan biri, evi kaçırmamak için hızlı şekilde kapora gönderilmesinin istenmesidir.

Ancak kapora veya ön ödeme yapmadan önce şu soruların cevabı netleşmelidir:

• Para kime gönderiliyor?

• Ödemenin hukuki niteliği nedir?

• Satış gerçekleşmezse para iade edilecek mi?

• Satıcı satıştan vazgeçerse ne olacak?

• Alıcı vazgeçerse hangi sonuçlar doğacak?

Yazılı ve açık bir anlaşma olmadan yapılan ödemeler, ilerleyen süreçte uyuşmazlıklara neden olabilir.

4. Evin Tapudaki Niteliği ile Gerçek Durumu Aynı mı?

Satın almak istediğiniz taşınmaz dışarıdan bir konut gibi görünse bile, tapuda farklı bir nitelikte kayıtlı olabilir.

Örneğin tapuda;

• Arsa,

• Tarla,

• Depo,

• Ofis,

• Dükkan

olarak kayıtlı bir yerin fiilen konut olarak kullanılması, satın alma kararınızı etkileyebilecek hukuki ve idari sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle “Ev olarak kullanılıyor” bilgisiyle yetinmeden, taşınmazın tapudaki ve resmi kayıtlardaki niteliğinin incelenmesi gerekir.

5. İmar ve Yapı Durumunu Araştırın

Özellikle arsa, arazi veya yeni yapılmış gayrimenkullerde imar ve yapı durumu büyük önem taşır.

Satın alınacak taşınmazla ilgili;

• İmar durumu,

• Yapı ruhsatı,

• Yapı kullanma izin belgesi,

• Projeye uygunluk,

• Kaçak yapı bulunup bulunmadığı

gibi hususların araştırılması gerekebilir.

Bugün sorunsuz görünen bir taşınmaz, ileride imar veya yapı mevzuatı nedeniyle ciddi bir sorunla karşılaşmanıza neden olabilir.

6. İpotek, Haciz ve Şerhleri Mutlaka Kontrol Edin

İpotekli ev alınır mı? Hacizli ev satın alınabilir mi?

Bu sorular, gayrimenkul alıcılarının en sık araştırdığı konular arasındadır.

Taşınmaz üzerinde bulunan her kayıt aynı hukuki sonucu doğurmaz. Ancak ipotek, haciz veya diğer sınırlamaların niteliği değerlendirilmeden yapılan bir satın alma işlemi ciddi riskler yaratabilir.

Özellikle satış bedeli ödenmeden önce, mevcut kayıtların satış sonrasında nasıl sonuç doğuracağı ve taşınmazın bu yüklerden nasıl arındırılacağı açıkça belirlenmelidir.

7. Satış Sözleşmesini Okumadan İmzalamayın

Gayrimenkul satın alma sürecinde bazen tapu devrinden önce;

• Satış vaadi sözleşmesi,

• Ön ödeme sözleşmesi,

• Kapora protokolü,

• Rezervasyon sözleşmesi,

• Emlak danışmanlığı sözleşmesi

gibi belgeler imzalanabilir.

Bu belgelerde yer alan cayma şartları, cezai şartlar, ödeme takvimi ve teslim koşulları, ileride haklarınızı doğrudan etkileyebilir.

Özellikle yüksek miktarlı bir ödeme yapmadan veya bağlayıcı bir belge imzalamadan önce sözleşmenin hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi önemlidir.

8. Evin Borçlarını ve Giderlerini Araştırın

Satın alma işleminden önce yalnızca satış bedeline odaklanmak yeterli değildir.

Taşınmazla ilgili;

• Aidat borçları,

• Ortak giderler,

• Vergi yükümlülükleri,

• Diğer mali yükümlülükler

gibi konuların da araştırılması gerekebilir.

Bazı borç ve yükümlülüklerin hangi şartlarda kimden talep edilebileceği, somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Bu nedenle satın alma öncesinde taşınmazla ilgili mali durumun da mümkün olduğunca netleştirilmesi önemlidir.

9. Tapu Devrini ve Para Ödemesini Güvenli Şekilde Planlayın

Gayrimenkul satın alımında en kritik anlardan biri paranın ödenmesi ve tapunun devredilmesi aşamasıdır.

Alıcı açısından temel endişe şudur:

“Parayı gönderirsem tapu üzerime geçmezse ne olur?”

Satıcı açısından ise:

“Tapuyu devredersem paramı alamazsam ne olur?”

Bu nedenle ödeme ve tapu devri sürecinin, tarafların karşılıklı haklarını koruyacak şekilde planlanması gerekir.

Özellikle yüksek bedelli satışlarda ödeme yönteminin ve işlem sıralamasının önceden belirlenmesi önemlidir.

10. Satın Alma İşlemini Tamamlamadan Önce Hukuki Risk Analizi Yaptırın

Bir gayrimenkul satın alırken yapılan küçük bir hata, yıllarca sürecek bir davaya veya ciddi maddi kayıplara neden olabilir.

Bu nedenle satın alma işlemi öncesinde;

• Tapu kayıtlarının,

• Taşınmazın hukuki durumunun,

• İmar ve resmi kayıtların,

• Sözleşmelerin,

• Ödeme ve tapu devri sürecinin

somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi, satın alma sonrasında sorun yaşamamak açısından önemlidir.

Ev Almadan Önce Kendinize Bu 5 Soruyu Sorun

Satın alma kararını vermeden önce şu soruların cevabını net olarak biliyor musunuz?

1. Bu taşınmaz gerçekten satıcının mı?

2. Tapu üzerinde benim için risk oluşturabilecek bir kayıt var mı?

3. Ödeme yaptığımda param ve tapu devri güvence altında mı?

4. İmzaladığım sözleşmeden doğan yükümlülükler nelerdir?

5. Bu taşınmazı satın aldıktan sonra karşılaşabileceğim hukuki riskleri biliyor muyum?

Bu sorulardan herhangi birine net bir cevap veremiyorsanız, satış işlemini tamamlamadan önce hukuki destek almanız faydalı olabilir.

Ev veya başka bir gayrimenkul satın almadan önce, işlemin hukuki risklerini değerlendirmek için profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.